‘’Kentsel Dönüşüm’’ kavramı planlı kentleşmenin önemli bir adımı ve büyük şehirlerde ortaya çıkan yerleşim sorunlarının çözümünde önemli bir yol olarak görülmektedir. Şehir yaşamının daha kaliteli ve güvenli sürdürülmesini sağlamak, nüfusun dağılımını düzenlemek ve yanlış yapılaşmaların önünde geçebilmek bu uygulamanın temel amaçlarındandır.
İnsan ihtiyaçlarına ve nüfus artışına bağlı olarak sürekli değişen kent yapıları doğrultusunda bu dönüşümler zorunlu faaliyetler halini almaya başlamıştır. Zira bu şekilde kentlerin nüfusunun ihtiyaçlarına daha iyi hizmet verebilecek, daha güvenli yapıların inşası sağlanacak ve kentlerin görünüşleri de düzeltilmiş olmaktadır. Bu çalışma ile kısaca kentsel dönüşüm kavramı, gelişimi ve amaçları üzerinde durulacak, kentsel dönüşümün yasal dayanakları ile olumlu ve olumsuz yönlerine değinilecektir.
Kentsel dönüşüm projeleri yıpranan kentlerin düzenlerinin yeniden sağlanması, eskiyen ve dayanıklılığını yitiren binaların sağlamlaştırılması, artan nüfus ihtiyaçlarına karşılık vermesi amacı ile gerçekleştirilen yeniden yapılandırma, sağlamlaştırma işlemleridir. Bu şekilde planlı bir değişim ile yenilenmiş ve onarılmış, daha yaşanabilir kentlerin inşası mümkün olmaktadır. Kentsel dönüşüm ile imar planına aykırı, ruhsatsız veya zaman içerisinde eskiyerek kullanılması tehlikeli hale gelmiş ya da kent dokusunun estetiğini bozan yapıların kentin genel fiziksel ve sosyal yapısı gözetilerek yenilenmesi ve kent nüfusunun kullanımına sunulması şeklinde de tanımlanabilmektedir.
Ülkemizde, 1950’lerden bu yana hızlı bir iç göç yaşanmış ve bu hareketlerin etkisi ile kentsel alanlarda büyük değişiklikler meydana gelmeye başlamıştır. Özellikle 1980’lerin sonundan itibaren hızla gelişen kentlerde çok katlı apartmanlaşma ile kaçak yapılar çoğalmış ve kent dokusu bozulmaya başlamıştır. Büyükşehirlerin tümünde görülen bu bozulmalar kentsel dönüşümün bir bütün halinde ele alınmasının gerekliliğini ortaya koymaktadır.
Kentsel dönüşümün ülkemizde en yaygın kullanımı, gecekondu alanlarının düzenlenmesi ve kullanılır hale getirilmesidir. Ancak son yıllarda artan özel sektör – kamu işbirliği ile yeni imar planlarının hazırlanarak özellikle depreme dayanıklı konut yapımı amacı ile kentsel dönüşüm projeleri hazırlanmaktadır.
Kentsel Dönüşüm projelerini gerçekleştiriliş biçimlerine göre dört kısım altında incelemek mümkündür. Buna göre bozulan ve yıpranmış yapıların tahliye edilip yıkılarak yerlerine yeni ve dayanıklı yeni yapılar inşa edilmesi amaçlanan “Yeniden Yapılandırma Yöntemi” olarak adlandırılır. Bu şekilde bir yapılandırmaya gidildiği takdirde genellikle ilgili taşınmazlardaki nüfus kentin başka bir kısmına yerleştirilmektedir. Her ne kadar ülkemizde yaygın bir yöntem olarak kabul görmüş ve uygulanmakta ise de gelişmiş ülkelerde bu yöntem terk edilmiştir.
Bu halde uygulamada tahliye edilen uygulama alanındaki yapılar ile uygulama alanı dışındaki riskli yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine veya ilgili kurumca belirlenecek tarihe kadar, mümkün olması hâlinde geçici konut veya işyeri tahsisi, mümkün olmaması hâlinde ise, Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılmaktadır. Kira yardımı aylık 600 Türk Lirasını, yardım süresi ise, 18 ayı geçemez. Aylık kira bedeli, her yıl Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi oranında güncellenir. Yapılacak kira yardımının ilk beş aya kadar olan kısmı, taşınma masrafları da dikkate alınarak peşin olarak ödenebilir. Yapılarda kiracı veya sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere, Bakanlıkça belirlenecek oranda defaten kira yardımı yapılabilir. Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz.
Bir diğer Rehabilitasyon olarak adlandırılan yöntemde ise; kullanıma bağlı ve zaman içinde yıpranan binaların yapılarının korunarak tekrar işlevsel hale getirilmesi amaçlanmaktadır. Bu sistemde amaç asıl yapıyı bozmadan yapılacak değişikliklerle hasarlı/yıpranmış binaların iyileştirilmesidir.
Entegrasyon ismi verilen bir diğer yöntemde ise mevcut binaların yanına yeni yapıların eklenmesi ile gelişim sağlama amaçlanmaktadır. Bu şekilde yapılan dönüşüm işlemlerinde ilgili alanda yaşayan eski sakinler yaşamlarına aynı şekilde devam ederken yapılan yeni binalara yeni sakinler de gelmekte ve bu şekilde yeni bir çevre yaratılmaktadır.
Son olarak Yeniden Canlandırma ismi verilen yöntemde de; sosyal – fiziksel ya da kültürel olarak bulunduğu çevreye zarar vermekte olan kent kısımlarının ortadan kaldırılması ya da yeniden kullanıma elverişli hale getirilmesi amaçlanmaktadır.
Yukarıda kısaca izah edilen kentsel dönüşüm işlemleri ve bu alandaki uygulamalara yönelik iç hukukumuzda pek çok düzenleme yer almaktadır. Bu hususta kentsel dönüşüm projelerinde dikkate alınan başlıca mevzuatı; 5393 sayılı Belediye Kanunu-73. madde(2005), 5216 sayılı Büyükşehir belediyesi Kanunu(2012), 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında kanun(2005), 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (2012), 5104 Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi kanunu(2004), 1164 sayılı kanun ve yapılan değişiklikler ve 5273 sayılı Toplu Konut Kanunu, 775 sayılı Gecekondu Kanunu(1976), 2981 sayılı İmar Affı Kanunu (1984) olarak sıralamak mümkündür. Bu düzenlemeler yanında özellikle 2003′ten bu yana yapılan pek çok değişiklik ile ve 644 – 648 Sayılı KHK’ler ile yeni oluşan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı da Kentsel Dönüşüm konusunda yetkilendirilmiştir.
Bu alandaki en genel düzenlemeyi içeren 5393 sayılı Belediye Kanunun 73. Maddesinde kentsel dönüşüm alanı olarak ilan edilebilmesi için o yerin belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması ve en az 50.000 m² olması şartı aranmaktadır. Bunu yanında, kentin gelişimine uygun olarak yıpranan ve eskiyen alanların yeniden inşası ve restore edilmesiyle yeni konut, sanayi ve ticari alanları, teknoloji parkları, sosyal donatılar oluşturmak, deprem riskine karşı önlem almak, tarihi-kültürel dokuyu korumak için dönüşüm projeleri uygulayabileceği belirtilmektedir.
Yine 2004 yılında çıkartılan 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanununda ise Büyükşehir Belediyelerine de kentsel dönüşüm ve gelişim projelerini uygulama yetkisi bu amaçla gerektirdiği proje, yapım, bakım ve onarım işleriyle ilgili her ölçekteki imar plânlarını, parselasyon plânlarını ve her türlü imar uygulamasını yapmak ve ruhsatlandırma yetkisi tanınmıştır.
Kentlerde genel olarak kaçak yapılaşmaların engellenmesi başta deprem olmak üzere doğal afetlerden kolayca etkilenecek binaların dönüştürülmesi, sağlıksız yapı ve alanların ve yaşanabilir kent standartlarına uygun hale getirilmesi ve işlevini yitirmiş tarihi mekânların ve koruma alanlarının dönüştürülmesi kentsel dönüşümün faydaları arasındadır. Yine bu dönüşüm süreçleri genişletilemeyen arazilerin verimli kullanımının sağlanması amacına hizmet etmekte, ayrıca mevcut imar planı değerlerinin iyileştirilerek değiştirilmesi, terk edilmiş arsaların aktif hale getirilmesi, mevcut yapılar arasında boş kalan parsellerin kullanılması ve imarı, binaların modernleştirilmesi, çevresel ve doğal değerlerin korunması gibi yönleri kentsel dönüşümün olumlu yönleri olarak sayılması mümkündür.
Bunun yanında başta uygulamada karşılaşılan sorunlardan olarak; bina yıkımlarının kontrolsüz yapılması, yeni binaların düzenli ve birbirine uyumlu inşa edilmemesi veya müteahhitler ile kat malikleri ile arasında akdedilen sözleşme hükümlerine yeterli özenin gösterilmemesi neticesinde maliklerin talep etmiş oldukları konutlarda (özellikle metrekare olarak) istediklerini alamaması, ayrıca kent merkezlerinde gerçekleştirilen projelerin, çevredeki fiziksel ve sosyal yapı ile tam olarak bütünleşememesi gibi durumlar ile karşı karşıya kalınmaktadır.
Kentsel dönüşüm çerçevesinde değinilmesi gereken bir diğer husus yerleşim yerleri değiştirilerek başka alanlarda ikamet etmeye başlayan sakinlerin yeni yaşam yerine ayak uydurma sıkıntılarıdır. Aynı şekilde kentsel dönüşüm uygulamaları yapılırken akdedilen sözleşmelerde haksız kazançların önlenmesi amacı ile titizlikle hazırlanması gerekmektedir. Tüm bu sorunların çözülerek dönüşümün ve yeni yapılanmaların amacına uygun şekillenmesi ve en yüksek faydanın sağlanması için Kentsel Dönüşüm kavramının gerekleri hakkında kamuoyunun bilgilendirilmesi ve yapılacak tüm sözleşme ve projelerin hukuk zeminine oturulması önem taşımaktadır.
